연구논문 : 일본의 임차인 주거안정 확보를 위한 정책적 선택 -일본의 임차인 주거안정을 확보하기 위한 집세 채무보증업무의 적정화 및 월세 등의 추심행위 규제 등에 관한법률(안) 제정과 관련하여-
= Articles : A Policy Choose for the Secure on the Japanese of Tenant`s Suitable Housing and Living Condition -focusing on the Japanese regulatory Rules for securing a rent collection and guaranty of rental obligation for the tenant`s resident stability- / 김상진

 
제어번호 101845332
저자명 김상진 ( Sang Jin Kim )
학술지명 법학연구
권호사항 Vol.61 No.- [2016] 
발행처 한국법학회 
자료유형 학술저널
수록면 213-238(26쪽)
언어 Korean
발행년도 2016년
등재정보 KCI등재
판매처 한국학술정보

 
초록
본 연구는 임차인의 주거안정 확보를 위한 정책적 선택으로서 일본의 임차인 주거안정을 확보하기 위한 집세 채무 보증업무의 적정화 및 월세 등의 추심행위 규제 등에 관한 법률(안)제정과 관련한 쟁점 등을 논의하였다. 부동산 특히 주택정책이 서민주거 안정이라는 측면과 더불어 국토개발이나 건설투자 경기활성화 등의 측면에서도 중요한 정책이기 때문에 정부는 이러한 주택정책을 국정철학에 입각하여 명확한 장기비전과 원칙하에 일관되게 추진되어야 할 것이다. 하지만, 우리나라는 과거정부별로 각 시기마다 여러 가지 여건과 상황에 맞추어 규제완화와 규제강화를 반복해오는모습을 보였는데, 이는 우리나라 주택정책이 주변 환경이나 여건에 지나치게 민감하게 반응했기 때문인 것으로 보인다. 이러한 주택정책의 반응 및 주기적 변화는 주택시장의 변동성을 증가시키는 원동력이 되었고, 집값 폭등과 그로 인한 투기유발로 이어졌다. 이와 같은 배경에서 본 연구는 우리나라 주택정책이 찾고자 하는 해법을 우리나라와 비슷한 환경을 가지고 있는 일본의 정책적 특징을 개념적으로 정리하여 찾을 수 있다는 점에서 중요한 의미를 지닌다고 판단된다. 특히 본 연구에서는 일본의 임차인 주거안정을 확보하기 위한 집세 채무 보증업무의 적정화 및 월세 등의 추심행위 규제 등에 관한 법률(안) 제정과 관련한 쟁점을 연구해서 우리 정부가 선택할 수 있는 정책적 대안을 찾아보고자 한다. 지금까지 어느 정부도 주택정책에 대한 성적표는 양호하지 못했다. 정부마다 시장친화적정책을 표방하였으나 실제로 공공주도의 주택공급정책 추진이나 투기수요 억제를 위한 강력한 대책을 연이어 발표하면서 정책의 일관성이 떨어지는 모습을 보였다는 점에 대해 아쉬운평가를 내릴 수밖에 없다. 이와 더불어 일반인이나 전문가 그룹 등을 통해 본 역대 정부의 부동산 정책은 주거복지 향상이라는 측면에서의 정책대안이 제시되기를 원하였지만 시장친화적 정책으로 끝을 맺었고 실거주 임차인을 위한 주택의 복지적 기능을 중시하는 정책은 제시되지 못하였다. 물론 각각의 정부에서 제시한 정책에 대한 효과성이나 우선순위 등에 대해서도 전문가들의 견해가 다양하게 나타났는데, 향후 정부는 이러한 평가나 반응 등을 충분히 수용하고 이를 토대로 하여 일관되고 확고한 주거정책을 추진함으로써 ‘서민ㆍ중산층 주거안정’이라는 정책 목표를 달성할 수 있기를 기대한다.

 
초록
The landlord-tenant relationship is defined by existence of a leasehold estate. Modern landlord-tenant law includes a number of other rights and duties held by both landlords and tenants. Generally speaking, the supply of rental housing is greater than the demand in the national rental market. Main problems in tenancy law are overlapping with the problems of the national rental market. The Japanese Tenant Protection Law (‘JTPL’) protects tenure security to such an extent that landlords cannot terminate a contract at the end of a tenancy period without just cause. Hence, information on intended tenure length is important for landlords in managing rental housing. Landlords can also recover monetary damages for unpaid rent, and the methods of obtaining the rent and the amount that can be obtained are dictated by state statutes. The rent of public housing owned by prefectures and municipalities is lower than that of other public housing and it is determined depending on the yearly income. Many construction firm of rental housing is offered to the middle class households and it has an income requirement with minimum income. A number of restoration disputes have been occurring. The tenancy law lacks in provisions on the minimum requirements for dwellings for a residential purpose, but the Building Standards Act stipulates them. The modern interpretation of the tenant-landlord relationship has hinged on the view that leases include many elements of contract law in addition to a simple conveyancing. A model is developed in which landlords cannot foresee the intended tenure length of prospective tenants. A landlord cannot evict a tenant in retaliation for reporting health and safety code violations. If landlords are sufficiently risk-averse under asymmetric information on tenure length, the JTPL reduces the equilibrium quantity of rental housing, resulting in inefficiency of the Japanese rental-housing market.

주제어
임대차계약  , 임대인  , 임차인  , 갱신료  , 更新料  , 해약통지  , 정당사유  , 계약해제  , rental contract  , landlord  , tenant  , renewal fee  , termination notice  , just cause  , cancellation of the contract (due to a breach of contract)